从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。

当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距;伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长;主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%-8%左右的区间;现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。

从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。

可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。

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